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賃貸物件に入居するとき、多くの場合「敷金」を支払うことになります。敷金は、借主が家賃を滞納した場合や、物件を汚損・破損した際の補修費用に充てるための預け金です。退去時には原則として返還されると考えられていますが、実際には返還額や使途をめぐってトラブルになるケースも少なくありません。
今回は、賃貸物件における敷金返還をめぐる代表的な事例を紹介しつつ、できるだけ円滑な退去・返還を目指すためのポイントについて整理してみます。
敷金とはそもそも何か？
敷金とは、賃貸契約時に借主が貸主に預ける金銭で、契約終了時（退去時）に未払いの家賃や修繕費用が差し引かれ、残りが返金されるものです。法律上では「担保」としての性質があるとされており、「貸主が自由に使えるお金」ではないと理解されています。
ただし、どのような費用が差し引かれるのか、どの程度までが借主負担とされるのかについては、契約内容や実際の使用状況によっても判断が分かれるため、明確な線引きがしづらい場合もあります。
よくある敷金トラブル事例
事例1：経年劣化と使用損耗の区別が曖昧
退去後、敷金から「壁紙の全面張替え費用」が差し引かれ、借主が驚いたというケースは少なくありません。借主側としては「普通に生活していただけなのに」と感じることがあるようです。
一方で、貸主側としては「喫煙によるヤニ汚れ」や「ペットによる傷」などが見られたため張替えが必要だったという認識があるかもしれません。このように、**経年劣化（時間とともに自然に起こる劣化）**と、通常の使用を超えた損耗や汚損との線引きが争点になりやすいようです。
事例2：ハウスクリーニング費用の請求
退去時に「ハウスクリーニング費用」として2～5万円前後を敷金から差し引かれたケースもあります。実際、多くの賃貸契約書には「退去時のクリーニングは借主負担」と明記されていることがあります。
ただし、借主としては「もともと掃除して出たのに」「契約時に明確な説明がなかった」といった理由で納得しづらいこともあるようです。事前に契約書に目を通し、「原状回復」や「清掃」に関する条項を確認しておくことが、トラブル予防につながる可能性があります。
事例3：退去連絡のタイミングによる違約金
退去時期を巡るトラブルも見られます。例えば、「1ヶ月前までに退去の通知が必要」と契約書に定められていた場合、直前に退去連絡をすると違約金や家賃相当額が差し引かれることがあります。
借主としては「急な転勤や事情で仕方がなかった」と感じていても、契約上のルールがあれば、その範囲で対応が求められるケースが一般的です。なるべく早めに管理会社や貸主へ相談する姿勢が、円滑なやり取りにつながるかもしれません。
原状回復とは？どこまでが借主の責任？
原状回復については、国土交通省が発行している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（最新版は2021年改訂）が参考資料になります。これによると、「通常損耗」や「経年劣化」は原則として貸主負担とされる方向性が示されています。
一方で、「通常の使用を超える損耗や汚損」（たとえば、床に飲み物をこぼしたシミや、壁への釘穴多数、ペットによる傷など）については、借主に費用負担が生じる可能性があるようです。
契約書に「ガイドラインに基づく」と記載されているケースもあり、そうした文言があれば参考基準として確認する価値があります。
敷金トラブルを防ぐためにできること
1. 入居時の写真・記録を残す
入居直後に、室内の状態を写真で記録しておくことは非常に有効です。傷や汚れ、破損箇所がある場合、それを事前に管理会社に伝えておくことで、退去時の責任の所在を明確にできることがあります。
2. 契約書の内容をよく確認する
特に「退去時の費用負担」「原状回復の範囲」「ハウスクリーニングの義務」などは、契約書に明記されていることが多いため、入居前に読み込むことが重要です。分からない表現や条項があれば、遠慮せずに不動産会社へ質問してみると良いでしょう。
3. 退去前に掃除・確認をしておく
可能な範囲での清掃や、簡単な補修（例えば画鋲穴の補修など）を行っておくと、印象が良くなる可能性もあります。また、退去立会いの際には、現地で貸主または管理会社とともに状態を確認し、その場で説明を受けることも安心材料になります。
最後に：交渉は冷静に、記録は丁寧に
敷金返還をめぐる問題は、金銭が絡むためどうしても感情的になりやすい側面があります。ただし、多くのトラブルは「情報不足」や「確認不足」から生じているようにも見受けられます。
契約書をしっかりと読み込み、必要に応じて写真などの証拠を残し、納得できない点があれば冷静に問い合わせる――そうした積み重ねが、トラブルを未然に防ぐ第一歩になるかもしれません。
借主・貸主の双方が、相手の立場や契約のルールを尊重しながら対応することで、円満な退去・返還につながるケースも少なくないようです。
